Por Silvia García y Ana Asensi.
La actualización de la renta en los contratos de arrendamiento está regulada en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, a pesar de la aparente claridad del precepto, es una cuestión que puede resultar confusa y que encuentra diferente solución en función del tipo de arrendamiento de que se trate.
Por una parte, en el caso de los arrendamientos de vivienda el artículo 18.1 LAU elimina cualquier posibilidad de actualizar la renta en cualquier fecha que no sea aquella en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato de arrendamiento. Esto implica que, si se formalizó un contrato de arrendamiento de vivienda en fecha 23 de octubre de 2018, el arrendador únicamente puede actualizar la renta en fecha 23 de octubre de los anualidades siguientes hasta el vencimiento del contrato.
Esta limitación al momento en que puede actualizarse la renta fue una mención que se introdujo con la reforma de la LAU del año 2015 y que se ha mantenido en las sucesivas reformas que ha experimentado la normativa.
En el caso de los arrendamientos de vivienda lo único que permite la LAU es pactar el sistema de actualización de la renta pero limita la fecha en que la renta puede actualizarse, así como elimina la posibilidad de que la renta se actualice con efectos retroactivos. Por ejemplo, en caso de que el contrato se formalizase en fecha 23 de octubre de 2018 y no se actualizase durante los tres primeros años, lo previsto en el artículo 18 de la LAU impediría que el arrendador pudiera reclamarle al arrendatario las cantidades por las actualizaciones no practicadas en fecha 23 de octubre de 2019, 2020 y 2021.
Por su parte, la situación en el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda (local, nave industrial…) es distinta. Atendiendo a lo dispuesto en el artículo 4 de la LAU, todo parece indicar que el artículo 18.1 del mismo cuerpo legal no resulta de aplicación a este tipo de arrendamientos, en tanto en cuanto se establecen como fuentes de este tipo de contratos la voluntad de las partes, determinados títulos de la LAU (entre los que no se encuentra el artículo 18) y, supletoriamente, las disposiciones del Código Civil. Atendiendo a esto, en principio, las partes pueden pactar en este tipo de arrendamientos la fecha en la que proceder a la actualización de la renta, el retraso en la actualización de un año no implica la renuncia a la misma e, incluso, pueden pactar que la actualización pueda reclamarse de forma retroactiva.
Ahora bien, en la práctica, aunque existen sentencias que mantienen esta postura y entienden que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda la actualización retroactiva de la renta es posible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la LAU (SAP Palencia de fecha 1 de septiembre de 2009), la mayor parte de los juzgados y tribunales entienden que no es posible la actualización retroactiva de la renta aunque se trate de un arrendamiento distinto de vivienda (SAP Barcelona de fecha 1 de noviembre de 2008). Por tanto, restringen la aplicación de aquellas cláusulas pactadas que hacen referencia al retraso en la práctica de la actualización, limitando su alcance.
De hecho, en determinadas ocasiones, si las actualizaciones de la renta que se reclaman al arrendatario corresponden a un periodo muy extenso, de 10 ó 15 años, los juzgados y tribunales entienden aplicable la teoría del retraso desleal del Tribunal Supremo si concurren los siguientes requisitos:
- Se ha producido un transcurso anormal del tiempo, más allá de lo que debe considerarse normal y usual en la práctica de actualizaciones de la renta.
- Hay una falta de justificación en la tardanza del ejercicio del derecho por parte del arrendador.
- Se ha generado la confianza del arrendatario por falta de revisión de la renta y reclamación de las actualizaciones a practicar.
De hecho, la irretroactividad de las actualizaciones de la renta, así como la teoría del retraso desleal, ha llegado a aplicarse incluso para los contratos de arrendamiento de industria, basados exclusivamente en la voluntad de las partes y, por tanto, al margen de la aplicación de la LAU (SAP Barcelona de fecha 23 de junio de 2005).
Con todo, en conclusión, en el caso de los arrendamientos de vivienda la renta solo puede ser actualizada por los arrendadores cuando se cumpla cada año de vigencia del contrato, no pudiendo reclamar al arrendatario las actualizaciones atrasadas. Mientras que, en el caso de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la cuestión es objeto de discusión y ambas posturas son defendibles. Pero hay que tener en cuenta que la posición mayoritaria se postula por la imposibilidad de aplicar las actualizaciones de forma retroactiva, pudiendo incluso ser de aplicación la doctrina del retraso desleal si el periodo por el que se trata de reclamar es extenso.
